Ярослава Чапко: 2010 год станет стартом новых возможностей на рынке недвижимости Украины

Реализуемые проекты недвижимости в Украине требуют реконцепции, но, несмотря на это, они интересны инвесторам, которых в 2010 году будет больше, чем в прошлом. Привлекательна украинская недвижимость своей рентабельностью, но риски реализации проектов остаются высокими. «Счастливыми» для рынка недвижимости станут 2012–2013 годы. Такой основной вывод можно сделать из интервью ИАП «Столичная недвижимость» Ярославы Чапко, Генерального директора Knight Frank LLC Ukraine.

Ярослава, как вы оцениваете перспективность проектов недвижимости, реализуемых сегодня на рынке?

Во времена строительного бума — в 2007–2008 годах, массовым явлением были продажи участков с концепциями будущих объектов, которые отличались своей масштабностью. Сегодня стало очевидным, что такие проекты уже не конкурентоспособны и требуют детального анализа и реконцепции. Во-первых, это позволит учесть новые тенденции рынка, изменившиеся предпочтения потребителей, а во вторых даст возможность развивать крупные участки путем деления на небольшие фазы, под развитие которых проще привлечь финансирование.

О понимании девелоперами необходимости реконцепций своих проектов можно судить хотя бы по такому факту: если в 2007–2008 годах девелоперы «часто» считали концепцию, разрабатываемую консультантами, пустой формальностью, которая необходима, чтобы получить желаемое финансирование, то сегодня клиенты очень скрупулезно оценивают труд консультантов и аналитиков, особое внимание обращая на раздел обоснования спроса, арендных ставок и прогнозных цен продаж. Набирает популярность и консалтинг по оптимизации активов — собственники хотят получить реальную оценку перспективности своих проектов — все уже осознали, что одновременно развивать много площадок не получится, поэтому хотят «попасть в десятку» — выбрать для развития наиболее перспективные свои проекты, а остальные участки либо продать либо оставить до лучших времен.

Почему многим проектам нужна реконцепция?

Во-первых, раньше на рынке была «чрезмерная тяга» к крупноформатным проектам. Все старались «выжать» из участков максимально возможное количество кв.м, поэтому часто в портфеле девелоперов можно было увидеть проекты общей площадью 150, 250 тыс. кв.м, и даже проекты на 500 тыс. кв.м были не редкостью. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Те, кто продолжает строить — стараются реализовать небольшие по площади проекты, которые не требуют значительного финансирования.

Во-вторых, большинство концепций ориентировались исключительно на растущий рынок и соответственный объем спроса. Кризис внес свои коррективы в планы девелоперов. Сегодня уже можно абсолютно точно сказать, что изменились подходы к планированию пространства в офисных проектах, повысились качественные требования арендаторов к объектам: к инженерии, эффективной планировке, энергосберегающим технологиям, которые могут сократить эксплуатационные расходы. Все это требует как минимум аудита устаревших концепций проектов.

В проектах торговой недвижимости также происходят постоянные изменения. Во-первых, необходимо обновить данные по рынку, конкурентному окружению, потенциальной целевой аудитории проекта. Во-вторых, возможно необходимо пересмотреть формат проекта. Например, явной тенденцией рынка стало увеличение доли развлекательной составляющей в торговых центрах. Сегодня без большой зоны развлечений и досуга нельзя представить крупноформатный торговый центр. Есть также ряд других интересных тенденций рынка торговой недвижимости, которые, несомненно, найдут свое отражение в новых проектах.

Проекты жилой недвижимости, наверное, больше других нуждаются в адекватных изменениях. Изменились востребованные площади квартир, как нижнем ценовом сегменте, так и в элитных объектах. Сегодня покупатели дорогого жилья, как никогда, обращают внимание на качество объекта, месторасположение, отделку, окружение. Масштабная инфраструктура в виде офисных помещений, бассейнов, магазинов на первых этажах таких домов также уходят в прошлое. Зато предъявляются повышенные требования к наличию служебных помещений, сервисных служб в доме и т.д. Думаю, в новых проектах есть над чем поработать команде консультантов и архитекторов.

Возвращаются ли инвесторы на рынок недвижимости?

Если в 2007–2008 году мы наблюдали бум инвестиционной активности, то в 2009 году Украина явно не была в числе инвестиционных приоритетов инвесторов. Основной причиной этого являются по-прежнему высокие риски страны и несовпадение инвестиционных ожиданий девелоперов и инвесторов. Наши объекты могли бы заинтересовать инвесторов, если бы они предлагались с доходностью около 18–23%, однако, доходность, по которой собственники готовы расставаться со своими активами довольно агрессивна — 10–13%.

Каков нынешний портрет инвестора?

В основном это украинские компании. Иностранных инвестиционных фондов и девелоперов пока еще мало. По-прежнему сохраняется высокий интерес к нашей недвижимости у россиян. Средний объем инвестиций в расчете на один объект — от 10 до 30 млн. долларов. В основном интересуют действующие объекты с долгосрочными договорами аренды.

Какие основные риски на украинском рынке отталкивают инвесторов?

Да в принципе риски остались те же, что и были. К сожалению, кардинальных изменений в этом отношении у нас пока не произошло. Основные факторы — непрозрачность, непредсказуемость, высокий риск невыполнения обязательств со стороны украинских девелоперов, длительный срок согласования и получения разрешительной документации по проектам.

Какие виды финансирования проектов сегодня доступны украинским застройщикам?

Если говорить о заемном финансировании, то на данный момент проектное финансирование предлагают около 10 банков, однако, ставки по кредитам достаточно высокие: от 14 до 18% в иностранной валюте и от 20 до 26% в гривне. Наиболее авторитетные девелоперы с хорошим портфелем проектов могут привлечь кредиты иностранных банков, что выльется в 2–6% экономии по сравнению с отечественным рынком заемного капитала.

Какая на данный момент рентабельность проектов?

Времена сверхприбыли ушли в прошлое, но при этом рентабельность достаточно высока. Так, для проектов офисной и торговой недвижимости она составляет 30–50%, для жилых проектов зависит от формата и масштаба — где то от 40 до 70%.

Ярослава, охарактеризуйте основные тенденции рынка в 2010 году?

Я бы охарактеризовала этот год, как старт новых возможностей для девелоперов, начало функционирования нового рынка. В целом год будет стабильным, никаких потрясений мы не ожидаем.

На рынке офисной недвижимости ставки аренды более ли менее стабилизировались. При отсутствии резких колебаний курса доллара, ставки останутся на уровне января 2010 года. Будет «скакать» вакантность в течение года, однако, это связано с выходом новых объектов, довольно масштабных по площади. Активный рост в офисной недвижимости вряд ли стоит ожидать до 2011 года, когда эффект позитивных изменений в экономике станет очевидным.

Торговый сегмент рынка начинает набирать обороты, хотя справедливости стоит отметить, эта тенденция касается столицы, а не регионов.. Ряд торговых компаний активно ищет площадки под новое строительство. В этом году будет активно развиваться формат retail box, так как он легко реализуемый и быстрый в развитии. В таком формате обычно строятся супермаркеты строительных материалов, продуктовые супер- и гипермаркеты, дисконт центры и т.д. На фоне такого оживления возможно ставки для якорных арендаторов покажут небольшой рост.

Ситуация в сегменте складской недвижимости остается сложной. В текущем году ожидается выход около 240 тысяч кв м складов. Учитывая сократившийся спрос в сегменте, вероятнее всего, объемы поглощения ненамного превысят показатели 2009 года, а значит, вакантность будет расти.

Гостиничный сегмент, уже традиционно отметит 2010 год перенесением сроков реализации ряда проектов. Гостиничные операторы, хотя и декларируют интерес к нашему рынку, на практике реализация таких проектов требует довольно длительных сроков согласования условий вхождения операторов. которые, в свою очередь, часто выдвигают, мягко говоря, завышенные требования к украинскому рынку. Кроме того, финансирование таких проектов могут получить только после появления оператора.

В сегменте жилой недвижимости сложно делать какие-либо адекватные прогнозы. Рынок первичного жилья эконом-класса или класса бизнес вряд ли порадует резким снижением цен. Ожидать квартир в новостройках по цене 30 тысяч долларов, как прогнозировали некоторые аналитики, не стоит. Девелоперы скорее снимут с продажи свои объекты до лучших времен. На вторичном рынке, возможно, что «хрущевки» и «панельки» еще просядут в цене, однако массовой распродажи квартир на рынке не случится. В элитном сегменте жилья девелоперы крепко держат свои ценовые позиции, так как предложение хороших качественных объектов ограничено десятком домов. Ценовые колебания вряд ли возможны и, скорее всего, если они и случатся, то будут скрыты под различными программами лояльности и прочими маркетинговыми хитростями.

Ярослава, Вы сказали, о том, что 2010 год – это начало формирования совершенно нового рынка недвижимости. А когда мы сможем увидеть новый рынок?

Надеюсь, это произойдет в 2012–2013 годах.

(Информационно-аналитический портал "Столичная недвижимость", 22.02.10)